Elevador no condomínio: o que a manutenção mensal não responde

A conversa sobre elevador no condomínio quase sempre para no mesmo lugar: existe contrato de manutenção, a empresa vem todo mês, então está resolvido. Só que o síndico não tem como avaliar o que foi feito na visita, e a empresa que executa a manutenção é a mesma que emite o documento atestando que o equipamento está seguro.

Elevador é, estatisticamente, um transporte seguro. O que produz acidente não é o equipamento: é o acúmulo de manutenção mal feita, ensaio não realizado e item de segurança adulterado. Nenhuma dessas três coisas aparece para quem só vê a porta abrir.

1. O tranco, e quando ele é sintoma

Aquele solavanco na partida e na parada é a reclamação mais comum, e a resposta depende da idade do equipamento.

Em elevador muito antigo, acima de trinta anos, o tranco é característica de projeto. O quadro de comando dessa geração não tem inversor de frequência, o componente que varia a tensão e faz a aceleração e a desaceleração serem progressivas. Sem ele, o equipamento arranca e freia de forma abrupta, como um carro que sai em primeira e para no freio de mão.

Só que o mesmo sintoma também aparece por freio desregulado ou por eletrônica fora de ajuste, e aí é falha de manutenção, não de idade. Distinguir uma coisa da outra é exatamente o tipo de julgamento que exige quem entende do equipamento.

2. Quem é quem na empresa de manutenção

Entender como a equipe se organiza explica muita coisa que o síndico interpreta como descaso. Não existe escola técnica de elevador no Brasil, então o profissional se forma dentro da própria empresa, e as equipes se dividem por especialidade:

• A visita mensal de rotina. Limpeza e verificação básica, executada pelo pessoal em início de carreira. Não faz ajuste.
• O atendimento de chamado. Perfil mais técnico, diagnostica o problema e identifica o que precisa ser corrigido.
• O ajuste mecânico. Equipe distinta, mais experiente, que executa a correção depois de aberto o chamado.

É por isso que o técnico às vezes vem, olha e vai embora sem resolver. Não é necessariamente má vontade: quem diagnostica com frequência não é quem ajusta. O que o síndico precisa é do plano de manutenção da empresa, por escrito, dizendo o que é feito em cada visita e em qual periodicidade.

3. O que o síndico consegue conferir sozinho

Nada disso exige formação técnica, e tudo isso é indício:

• Alarme e interfone da cabine funcionam? Teste, não pergunte.
• Ruído e vibração novos. Elevador é máquina rotativa: polia, rolamento, máquina de tração. Desgaste em componente rotativo avisa por ruído antes de falhar.
• Limpeza da casa de máquinas, do poço e do topo da cabine. Poeira em excesso não é questão estética: o equipamento é cheio de sensor, e sujeira interfere. Casa de máquinas suja indica visita que não aconteceu como deveria.
• Etiqueta da última troca de óleo da máquina de tração. Precisa estar visível, para o próximo técnico e para quem fiscaliza.
• Estado dos cabos de tração. Fio de arame saltando ou oxidação aparente é visual, não precisa de instrumento.

4. O item de segurança que quase ninguém afere

O limitador de velocidade é a última barreira do sistema. Se o elevador ultrapassa a velocidade nominal, ele aciona mecanicamente o freio de segurança, que trava a cabine nas guias. É o mesmo princípio do cinto de segurança do carro, que trava quando puxado bruscamente.

Por ser mecânico, ele funciona mesmo quando a parte elétrica falhou. É a razão de ele existir.

Exigir o registro da aferição do limitador é uma das poucas coisas que o síndico pode fazer que tem efeito direto sobre risco de vida, e não sobre conforto.

5. O conflito de interesse do relatório anual

Em São Paulo, e em outros municípios com regra equivalente, existe o relatório de inspeção anual, o RIA, que é entregue à prefeitura atestando que o equipamento está em condições de uso. Ele dá respaldo à administração do condomínio.

O problema é estrutural, e não é acusação a nenhuma empresa específica:

Nos Estados Unidos e em países europeus, a inspeção periódica por empresa de engenharia independente da manutenção é exigida por lei. No Brasil ela não é obrigatória na maior parte dos municípios, mas nada impede o condomínio de contratá-la, e existe norma técnica definindo quem é qualificado para executá-la.

O que a qualificação exige, e o que o síndico deve conferir: profissional habilitado com experiência no tipo de equipamento, registrado no CREA, com ART emitida, e a empresa também registrada no conselho. Não basta um profissional assinar por uma empresa que não tem registro de engenharia. O cadastro é consultável no site do CREA.

6. Com peças ou sem peças muda o incentivo

Esta é a cláusula que mais explica o comportamento do fornecedor ao longo do contrato.

Some a isso a política comercial de parte do mercado, em que a equipe tem meta de venda de peça vinculada a participação nos resultados. Não é exclusividade do setor de elevadores, mas muda o que chega como recomendação ao condomínio.

A saída não é desconfiar de tudo: é ter um parecer independente antes de aprovar troca de valor relevante, do mesmo modo que se faz em qualquer obra de valor relevante no condomínio.

7. O livro de ocorrências, e por que não resetar

Duas práticas simples, sem custo, que mudam completamente a qualidade do diagnóstico depois:

Registre cada ocorrência. Data e hora do chamado, o que aconteceu com a maior precisão possível, hora em que o técnico chegou, o que ele informou e o nome dele. Não basta anotar "parou". Anote "parou no terceiro andar, desnivelado, depois de um ruído". Padrão de repetição só aparece quando existe histórico, e é ele que sustenta a cobrança contratual.

Não resete o elevador. É a reação natural do zelador para colocar o equipamento de volta em operação, e ela apaga o registro do defeito. O técnico chega sem a informação de que precisava, o diagnóstico demora mais e a mesma falha volta. Resetar por hábito encarece a manutenção.

8. Quando o laudo independente resolve o impasse

O caso é frequente: condomínio grande, com várias torres e dois elevadores por torre, equipamentos antigos, contrato de manutenção vigente. E o elevador parando toda semana.

A síndica queria trocar de empresa e não podia: a multa rescisória do contrato era alta o bastante para inviabilizar a decisão. É a situação em que o condomínio se sente refém.

O caminho não é romper o contrato. É laudar. A avaliação independente levanta as pendências, classifica cada uma por gravidade e propõe plano de ação com prioridade. Isso muda a natureza da conversa em três pontos:

• Deixa de ser reclamação e passa a ser documento técnico, com responsável identificado.
• Se as pendências demonstram que a manutenção contratada não vem sendo prestada, a discussão sobre a multa muda de lado: quem está descumprindo o contrato é a outra parte.
• Na maior parte das vezes a empresa executa o plano de ação, e o problema se resolve sem rescisão nenhuma.

A mesma lógica vale para modernização de equipamento antigo. Peça de elevador tem linhas de qualidade diferentes, e há sistemas cujo software é proprietário, o que pode restringir quem consegue prestar manutenção depois. Especificar tecnicamente antes de cotar é o que torna as propostas comparáveis, exatamente como em qualquer contratação técnica do condomínio.

O elevador é item da inspeção predial e entra no plano de manutenção como qualquer outro sistema. A diferença é que ele é um dos poucos em que a falha atinge a integridade física de quem usa, todos os dias, várias vezes por dia.

9. Perguntas frequentes