Este artigo foi escrito a partir da live do AssystCast sobre lide judicial, que recebeu o advogado Rogério Camello, em conversa com a Eng. Elaine Araujo e o Eng. Mário Galvão.
Quando uma discussão técnica chega ao judiciário, a intuição do condomínio costuma ser que o caso se ganha no argumento jurídico. Na prática, em disputa envolvendo vício construtivo, falha de manutenção ou responsabilidade por dano, a peça que decide raramente é a petição.
Vale dizer de saída o que este artigo não é: não é um manual para brigar com construtora. A prova técnica não escolhe lado. Ela estabelece o fato, e o fato às vezes favorece o condomínio, às vezes favorece quem executou a obra. É justamente por isso que ela tem peso.
1. O que o juiz avalia, e o que ele não tem como avaliar
A formulação mais clara desse ponto veio de um advogado, não de um engenheiro, na live do AssystCast sobre lide judicial:
Em ação de vício construtivo, a participação do engenheiro é superior à do advogado. Direito material o juiz domina, não é preciso demonstrar isso a ele.
A prova técnica o juiz não tem como avaliar sozinho. Se a fissura veio de recalque de fundação, de retração da alvenaria ou de sobrecarga posterior é uma questão de engenharia, e é sobre ela que a decisão vai se apoiar.
A consequência prática é direta: um laudo mal fundamentado não é apenas um documento fraco, é um documento que será rebatido. E laudo rebatido não é neutro no processo, ele enfraquece a posição de quem o apresentou.
Há um detalhe de redação que faz diferença e costuma ser ignorado por quem escreve laudo: o destinatário não é engenheiro. O documento precisa ser tecnicamente rigoroso e, ao mesmo tempo, legível para quem vai decidir. Laudo que só outro perito entende cumpre metade da função.
2. O laudo é imparcial, e às vezes aponta o condomínio
Este é o ponto que mais surpreende quem contrata pela primeira vez. O condomínio contrata, paga, e o laudo pode concluir contra ele.
Não é falha, é a natureza do documento. A investigação separa o que é vício de execução, que é responsabilidade de quem construiu, do que é falha de manutenção, que é responsabilidade de quem administra. Quando a origem está na manutenção que não foi feita, o laudo registra isso.
Um laudo que conclui sempre a favor de quem paga não tem valor probatório, porque a outra parte demonstra a parcialidade e o documento perde força. O que dá peso à prova técnica é exatamente o fato de ela poder desagradar quem a encomendou.
Vale também para o outro lado da mesa. Construtora que é acionada por defeito que na verdade decorre de manutenção inexistente tem, na mesma prova técnica, o instrumento que demonstra isso. É o mesmo documento, com a mesma metodologia.
3. A prova que se perde quando o reparo vem primeiro
A sequência natural do condomínio é resolver o problema. Aparece a infiltração, contrata-se alguém, conserta-se. Quando a discussão jurídica começa, meses depois, o que existia para ser examinado já foi coberto.
Um caso relatado ilustra bem o impasse:
Uma construtora queria retornar ao empreendimento para corrigir vícios apontados. O condomínio barrou o acesso enquanto ela não apresentasse a documentação técnica exigida para a intervenção. A construtora executou o refazimento do rejuntamento da piscina. Dois meses depois, o problema retornou.
A pergunta que ficou é a que importa: como provar o que foi feito, se o serviço não foi documentado por ninguém? Sem registro do estado anterior, do método empregado e do resultado imediato, a segunda falha vira palavra contra palavra.
Registro fotográfico datado do estado encontrado, com identificação precisa do local, e não fotos soltas de celular.
Laudo com metodologia descrita, ensaios realizados e conclusão sobre a causa, com ART emitida. É a ART que vincula um responsável técnico ao conteúdo.
Notificação formal à parte que se pretende responsabilizar, feita antes da intervenção, dando a ela a oportunidade de acompanhar.
Documentação do próprio reparo: quem executou, com qual material, sob qual responsabilidade técnica.
Quando o prazo de garantia está correndo, a ordem importa ainda mais. Os prazos e a forma de notificar estão em vícios construtivos e prazos de garantia.
4. O condomínio que virou réu por não ter fiscalizado
Este caso desfaz a ideia de que o risco judicial do condomínio vem sempre da construtora.
Edifício antigo, já fora do prazo de garantia. O condomínio contratou uma empresa para obra de fachada. A obra foi executada sem fiscalização técnica, e mal executada. O problema que motivou a obra permaneceu, e apareceram vazamentos nas unidades.
Moradores acionaram o condomínio, por negligência na contratação e na cobrança do serviço. O resultado, na descrição do advogado que atuou no caso: o condomínio ficou com dois problemas em vez de um, a fachada que continua com defeito e o dinheiro pago por um serviço que não resolveu.
A partir dali o trabalho jurídico deixa de ser ganhar a causa e passa a ser reduzir prejuízo. É o desfecho típico de obra sem acompanhamento técnico: quando a discussão chega, não há documento que demonstre o que foi contratado, o que foi entregue e onde está a diferença.
5. Quando o laudo pode abreviar o processo
Existe uma possibilidade processual que a maior parte dos condomínios desconhece. O artigo 472 do Código de Processo Civil permite que o juiz dispense a prova pericial quando as partes apresentam, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos elucidativos que ele considere suficientes.
Não é regra, é faculdade do juiz, e depende inteiramente da qualidade do que foi apresentado. Mas quando acontece, o efeito é grande: elimina a fase pericial, que costuma ser a mais longa e uma das mais caras do processo, com honorários periciais adiantados por uma das partes.
É outra forma de dizer a mesma coisa: a diferença entre um laudo bem fundamentado e um laudo genérico não é de qualidade documental, é de tempo e de custo processual.
6. O seguro pede exatamente a mesma documentação
Aqui a prova técnica aparece fora do processo, e pega muito condomínio desprevenido.
Ocorrido um sinistro, incêndio por exemplo, o condomínio aciona o seguro. A seguradora, ao analisar, pede a documentação de manutenção dos sistemas envolvidos: laudo de inspeção da instalação elétrica, registro das manutenções preventivas, comprovação da manutenção do sistema de proteção contra descargas atmosféricas, cada um com a respectiva ART.
Sem esses documentos, a negativa de cobertura tem fundamento. Não porque a manutenção não tenha sido feita, mas porque não há como demonstrar que foi.
É a mesma lógica de todo o resto: o que não está registrado, para efeito de comprovação, não aconteceu. O plano de manutenção conforme a NBR 5674 deixa de ser exigência normativa abstrata e vira a condição de o seguro pagar.
7. O que a lei exige de um laudo pericial
Existe uma lista objetiva, e ela é o critério pelo qual um laudo é aceito ou impugnado. O artigo 473 do Código de Processo Civil estabelece o que o laudo precisa conter:
| Requisito | O que significa na prática |
|---|---|
| Exposição do objeto da perícia | Delimitar com precisão o que foi examinado, e não apenas nomear o imóvel |
| Análise técnica realizada | Descrever o que foi feito em campo: ensaios, aberturas, medições, registros |
| Indicação do método | Nomear a metodologia e demonstrar que ela é aceita pelos especialistas da área |
| Resposta conclusiva aos quesitos | Responder a todas as perguntas formuladas, de forma conclusiva, sem deixar item em aberto |
O requisito mais negligenciado é o último. Laudo que descreve bem, fotografa bem e não responde de forma conclusiva a algum quesito apresentado deixa de atender à exigência legal, e é por aí que a impugnação entra.
O terceiro também derruba laudo com frequência: apontar a conclusão sem nomear o método que levou até ela transforma diagnóstico em opinião.
Some-se a isso o que a NBR 13.752, norma de perícias de engenharia, define quanto a procedimentos, conceitos e métodos. É a combinação das duas, a exigência processual e a exigência técnica, que sustenta o documento.
E há o requisito que nenhuma das duas escreve, mas que decide a leitura: o nexo causal precisa estar explícito. Não basta listar as manifestações encontradas. Cada uma precisa estar ligada a uma origem e, a partir dela, a uma responsabilidade.
8. Perito do juízo, assistente técnico e parecer
Três figuras que se confundem, e a diferença define quem trabalha a favor de quem:
| Figura | Quem indica | Papel |
|---|---|---|
| Perito do juízo | O juiz | Auxilia o juízo. É equidistante das partes e não representa nenhuma delas |
| Assistente técnico | Cada parte, por sua conta | Acompanha a perícia, formula quesitos, verifica método e apresenta parecer divergente quando cabe |
| Parecer técnico | Contratado antes ou fora do processo | Documento que fundamenta a posição, podendo instruir a inicial ou a defesa |
O ponto que importa: o perito do juízo não está lá para defender o condomínio, e não deveria estar. Quem acompanha a diligência pelo interesse de uma das partes, verifica se o ensaio foi feito no ponto certo, se a metodologia é adequada e se a conclusão decorre do que foi medido, é o assistente técnico.
Uma perícia sem assistente técnico não é inválida. Ela apenas acontece sem que ninguém, do lado do condomínio, tenha condição técnica de identificar um erro de método enquanto ele ainda pode ser apontado.
Quando o laudo já foi produzido e há divergência técnica fundamentada, o instrumento é o laudo contraditório, e a formulação das perguntas que o perito precisa responder é a elaboração de quesitos.
9. A conta que quase ninguém faz
A observação mais dura das duas conversas veio de um advogado condominialista, e vale reproduzir: o advogado especializado em condomínio não é profissional de embate, é de prevenção. E o mesmo vale para a engenharia.
Somando o que aparece nos casos acima, o custo de chegar ao processo sem documentação inclui honorários advocatícios, honorários periciais adiantados, o tempo do processo, o reparo que vai ter que ser feito de qualquer forma e, com frequência, o segundo reparo, porque o primeiro foi feito sem diagnóstico.
Do outro lado da conta está a inspeção que estabelece o estado do edifício, o plano de manutenção que registra o que foi feito, e a fiscalização que documenta a obra enquanto ela acontece. Nenhum desses três é serviço jurídico, e são eles que determinam se existe prova quando ela for necessária.
Para o condomínio que ainda está recebendo o empreendimento, o momento de constituir esse acervo é agora: veja o que a construtora é obrigada a entregar. Para o que já está em discussão, o caminho é a perícia judicial de engenharia.
10. Perguntas frequentes
Por que a prova técnica pesa tanto em processo de vício construtivo?
Porque o juiz domina o direito, mas não tem formação para avaliar a origem de uma fissura, de uma infiltração ou de um descolamento. Essa é uma questão de engenharia, e é sobre ela que a decisão se apoia. Um laudo bem fundamentado sustenta a posição; um laudo genérico é rebatido pela outra parte e enfraquece quem o apresentou.
O laudo que o condomínio contrata sempre conclui a favor dele?
Não, e não deve. A investigação separa o que é vício de execução, de responsabilidade de quem construiu, do que é falha de manutenção, de responsabilidade de quem administra. Quando a origem está na manutenção, o laudo registra isso. Documento que conclui sempre a favor de quem paga perde valor probatório, porque a parcialidade é demonstrável.
O condomínio deve consertar antes ou documentar antes?
Documentar antes, sempre que houver possibilidade de responsabilizar alguém. Reparar primeiro elimina o que seria examinado depois. O mínimo é registro fotográfico datado do estado encontrado, laudo com metodologia e ART, notificação formal à parte que se pretende responsabilizar e documentação do próprio reparo. Isso não impede a solução urgente, apenas garante que ela não destrua a prova.
Qual a diferença entre perito do juízo e assistente técnico?
O perito é nomeado pelo juiz e auxilia o juízo, sendo equidistante das partes. O assistente técnico é contratado por cada parte, acompanha a diligência, formula quesitos, verifica se a metodologia é adequada e apresenta parecer divergente quando cabe. Sem assistente técnico, a perícia acontece sem que ninguém do lado da parte tenha condição de apontar erro de método no momento em que ele ocorre.
O juiz pode dispensar a perícia se as partes apresentarem laudo?
Pode. O artigo 472 do Código de Processo Civil permite que o juiz dispense a prova pericial quando as partes apresentam pareceres técnicos ou documentos que ele considere suficientes para esclarecer os fatos. Não é regra e depende da qualidade do que foi apresentado, mas quando ocorre elimina a fase mais longa e uma das mais caras do processo.
A seguradora pode negar cobertura por falta de documentação de manutenção?
Pode, e é uma das causas mais comuns de negativa. Diante de um sinistro, a seguradora solicita o laudo de inspeção dos sistemas envolvidos e o registro das manutenções preventivas, com as respectivas ART. Sem esses documentos, não há como demonstrar que a manutenção foi feita, independentemente de ter sido ou não.