Este artigo foi escrito a partir do episódio 20 do AssystCast, que recebeu o Eng. Jeferson Oliveira para tratar de projeto em condomínio, em conversa com a Eng. Elaine Araujo e o Eng. Luis Sanchez.
A pergunta que abre qualquer trabalho técnico em condomínio é sempre a mesma: cadê o projeto? E a resposta, na maior parte dos prédios com mais de duas décadas, é que ninguém sabe. Está engavetado, está com a administradora anterior, ou simplesmente não existe mais.
Isso não é um detalhe burocrático. É o que separa uma obra que pode ser orçada, fiscalizada e cobrada de outra em que o condomínio depende inteiramente da palavra de quem executa.
1. Projeto, layout e desenho não são a mesma coisa
A confusão começa no vocabulário, e ela é cara. Tudo que chega em prancha o condomínio chama de projeto, e a maior parte não é.
| Documento | O que ele mostra | Serve para |
|---|---|---|
| Desenho | Como vai ficar | Aprovar a ideia em assembleia. Nada além disso |
| Layout | Onde cada coisa fica, com delimitações | Entender a distribuição do espaço |
| Projeto | Especificação técnica de cada elemento | Orçar, executar, fiscalizar e cobrar |
A diferença fica evidente no exemplo elétrico. Um layout mostra onde estão as tomadas. Um projeto mostra a altura de cada uma na legenda, a capacidade em ampères, qual circuito alimenta cada ponto, o esquemático do quadro, qual disjuntor responde por qual circuito e onde há dispositivo diferencial residual por se tratar de área molhada.
É essa diferença que permite orçar. Sem especificação e sem quantitativo, três fornecedores produzem três propostas que não podem ser comparadas, porque cada um assumiu uma coisa diferente. Foi o que aconteceu em um condomínio de três torres que precisava impermeabilizar as coberturas: das quatro propostas recebidas, uma previa manta asfáltica, outra previa manta líquida, e não havia critério para dizer qual estava certa.
Projeto entregue em PDF sem cotas, sem quadro de áreas e sem legenda com quantitativo obriga quem assessora o condomínio a levantar tudo de novo para conseguir orçar. O engenheiro vira auxiliar do projetista, e o condomínio paga duas vezes pelo mesmo levantamento.
2. O carimbo, e o que faz um projeto valer
O carimbo é a identidade do projeto: o bloco no canto da prancha com a identificação do documento, a data, o número da revisão e o responsável.
E aqui está o erro que mais passa despercebido: o carimbo com o nome da empresa não basta. Empresa não se forma, empresa não tem registro profissional. Precisa constar o nome do projetista, com os dados dele, e o número da ART de projeto, que é a Anotação de Responsabilidade Técnica emitida no CREA. Quando o autor é arquiteto, o documento equivalente é o RRT, emitido no CAU.
É a ART que atesta que aquele profissional se responsabiliza pelo conteúdo: que ele foi ao local, avaliou as condições e validou cada especificação. Sem ela, o que o condomínio tem em mãos é um desenho sem autor.
A consequência é direta. Se não há responsável técnico identificado no documento, não há de quem cobrar quando a solução falhar. E a responsabilidade pela decisão técnica passa a ser de quem a aprovou, que é a administração do condomínio.
3. O projetista que não vai ao condomínio
Existe um sinal de alerta que dispensa qualquer conhecimento técnico para ser percebido: o profissional que não visita o prédio.
O padrão é sempre parecido. O condomínio pede um projeto, o profissional responde que não precisa ir, pede algumas fotos, ou pede o projeto original da construtora para fazer a adequação em cima. O que sai dali é um projeto de um prédio genérico.
Levantamento em campo é premissa, não etapa opcional. Quem não foi ao local não viu as patologias existentes, não viu o que foi alterado ao longo dos anos e não sabe em que condição está a estrutura que vai receber a intervenção. A regra prática vale para tudo, não só para projeto: não contrate quem não vai ao seu condomínio.
4. A impermeabilização sem projeto que virou processo
Um apartamento abaixo da cobertura apresentava vazamento. O síndico contratou uma empresa especializada, sem projeto e sem assessoria técnica, confiando na avaliação dela.
A empresa aplicou manta líquida. E não aplicou só na torre com problema:
- Executou nas quatro torres, incluindo as três que não apresentavam falha, apresentando aquilo como manutenção preventiva.
- O vazamento parou por alguns meses, que coincidiram com o período sem chuva.
- Voltou a gotejar assim que choveu de novo.
- Na troca de gestão, verificou-se que o contrato apresentava irregularidade.
A empresa não foi mais localizada. O caso está no judicial, e quem responde é o síndico anterior, por ter aprovado uma decisão técnica que não era de competência dele.
A norma de impermeabilização exige projeto para a execução. Não é recomendação. O projeto define o sistema adequado ao caso, a preparação do substrato, a virada na alvenaria, o arremate e a proteção mecânica, que é o que determina a vida útil da solução.
Sem projeto, não existe critério para dizer se manta líquida ou manta asfáltica era o correto, e não existe base para cobrar quando falhar.
É a mesma lógica que aparece na fiscalização da obra: sem projeto não há receita, e sem receita não há como verificar se o que está sendo executado é o que foi contratado.
5. O reservatório que precisou ser aberto
Edifício com mais de trinta anos, sem projeto arquivado. O reservatório inferior, de 15 mil litros, fica na área da piscina e desce até o subsolo. A parede que divide o reservatório da casa de bombas apresentava deformação visível, uma barriga pronunciada, com fissura.
Concreto não se deforma assim. O que estaria segurando aquela parede é a armadura, e sem projeto não havia como saber como ela foi dimensionada nem em que condição estava. A orientação foi esvaziar o reservatório imediatamente, por segurança, e abrir a estrutura para descobrir como ela tinha sido executada.
Com projeto em mãos, boa parte dessa investigação seria comparação documental, sem intervenção destrutiva e sem o condomínio ficar com o reservatório fora de operação. É o tipo de situação em que a ausência de um papel vira obra.
Sobre o que mais deixa de ser olhado nesse sistema, vale a diferença entre limpar e manter o reservatório.
6. As built: o projeto do prédio que existe hoje
As built significa "como construído". É o projeto atualizado para refletir o que existe de fato na edificação, depois de todas as alterações feitas ao longo dos anos.
O projeto original da construtora descreve o prédio no dia da entrega. De lá para cá o condomínio mudou, e cada mudança relevante precisaria ter sido registrada:
- Aumento de demanda elétrica, hoje muito comum por conta de pontos de recarga veicular, que exigem estudo de demanda e não apenas a instalação de uma tomada.
- Mudança de uso de área, como um jardim que virou área pet, o que altera drenagem, impermeabilização e carga.
- Alterações de prumada e de traçado em reformas de área comum.
Sem as built, quem faz manutenção trabalha com a planta de um prédio que não existe mais. E produzir as built depois, por levantamento em campo, custa: o serviço chega a dobrar de preço em relação a partir de um projeto existente, porque exige medir, abrir e conferir o que já deveria estar documentado.
7. Projeto é documento jurídico, e some como tal
Um caso banal mostra o custo do arquivo perdido. Entupimento de madrugada, esgoto retornando para dentro de um apartamento. A pergunta imediata é por onde passa a prumada. Sem projeto, foram dois dias até localizar o traçado. Com projeto, seria questão de minutos.
A conclusão prática é simples e raramente praticada: projeto tem o mesmo peso de um documento jurídico e merece o mesmo zelo. Isso significa
- Arquivo digital em nuvem, acessível à administração e a quem presta assessoria técnica.
- Cópia que não dependa exclusivamente da administradora, porque administradora troca.
- Entrega formal do acervo na transição entre gestões, junto com o restante da documentação.
- Atualização do as built sempre que houver intervenção que altere sistema.
E vale um ponto sobre a equipe local: quem cuida da manutenção precisa conhecer os projetos, inclusive fora da própria especialidade. O eletricista que sabe onde passa o ramal hidráulico resolve em minutos o que, sem essa informação, vira chamado de emergência.
O acervo documental é também o que a construtora deve entregar na conclusão da obra, tema de o que a construtora é obrigada a entregar.
8. Perguntas frequentes
Qual a diferença entre projeto, layout e desenho?
Desenho mostra como vai ficar e serve para aprovar a ideia. Layout mostra onde cada coisa fica, com as delimitações do espaço. Projeto especifica tecnicamente cada elemento: no elétrico, por exemplo, traz a altura de cada ponto, a capacidade em ampères, o circuito que o alimenta e o esquemático do quadro. Só o projeto serve como base para orçar, executar, fiscalizar e cobrar.
Um projeto sem ART tem validade?
Não respalda o condomínio. O carimbo precisa identificar o profissional responsável, e não apenas a empresa, acompanhado do número da ART de projeto emitida no CREA, ou do RRT no CAU quando o autor é arquiteto. É esse registro que atesta que alguém se responsabiliza tecnicamente pelo conteúdo. Sem ele, não há de quem cobrar se a solução falhar, e a responsabilidade recai sobre quem aprovou.
O que é as built e quando o condomínio precisa de um?
As built significa como construído: é o projeto atualizado para refletir o que existe hoje na edificação, depois de todas as alterações. Precisa ser produzido ou atualizado sempre que houver intervenção que mude um sistema, como aumento de demanda elétrica, alteração de prumada ou mudança de uso de uma área. Sem ele, a manutenção trabalha com a planta de um prédio que não existe mais.
Impermeabilização precisa de projeto?
Sim, a norma exige projeto para a execução de impermeabilização. Ele define o sistema adequado ao caso, a preparação do substrato, a virada na alvenaria, os arremates e a proteção mecânica, que é o que determina a vida útil da solução. Sem projeto não há critério para comparar propostas que oferecem sistemas diferentes, nem base técnica para cobrar quando houver falha.
O projetista precisa visitar o condomínio?
Precisa. Levantamento em campo é premissa de projeto. Profissional que pede fotos ou parte do projeto original da construtora sem ir ao local não viu as patologias existentes, não sabe o que foi alterado ao longo dos anos e não conhece a condição da estrutura que vai receber a intervenção. A regra vale para qualquer contratação técnica, não apenas para projeto.
O condomínio não tem nenhum projeto arquivado. Por onde começar?
Pelo levantamento do que existe, produzindo o as built dos sistemas que serão objeto de intervenção. Não é preciso levantar o prédio inteiro de uma vez: prioriza-se o que vai ser mexido ou o que apresenta problema. Vale contar que o levantamento posterior custa mais do que teria custado manter o acervo, e que o resultado passa a ser documento permanente do condomínio.