Os casos deste artigo vêm da live do AssystCast sobre perícias em condomínios, que recebeu a advogada Alessandra Bravo, e da live sobre lide judicial, com o advogado Rogério Camello, ambas com a Eng. Elaine Araujo e o Eng. Mário Galvão.
A conversa sobre seguro no condomínio costuma terminar na assinatura da apólice. Contratado o seguro, a sensação é de que o risco foi transferido. Não foi.
A seguradora não paga contra a apólice. Ela paga contra a documentação que comprova que o condomínio cumpriu a parte dele. E é justamente essa documentação que quase nunca existe no momento em que passa a ser necessária.
1. A crença que custa caro
A frase aparece em consultoria com frequência: eu tenho seguro, se der problema o seguro resolve. É a leitura mais comum e a mais equivocada.
Existe uma diferença cultural aqui que ajuda a explicar. No Brasil, o seguro que a maior parte das pessoas conhece de perto é o de automóvel, em que o carro bate e a seguradora paga. O seguro predial não funciona assim, porque o objeto segurado é um sistema que depende de manutenção contínua para continuar seguro, e essa manutenção é obrigação de quem administra.
E há um segundo erro, anterior: contratar apólice de prateleira. Cada condomínio tem idade, uso e configuração diferentes, seja residencial, comercial, misto ou horizontal, e cada um desses fatores muda o que precisa estar coberto e o que precisa constar como ressalva.
2. A cláusula que ninguém lê
A apólice cobre o condomínio desde que a manutenção tenha sido feita. Isso está escrito no contrato, nas cláusulas que raramente são lidas na assembleia que aprova a contratação.
Quando a causa do sinistro é ausência de manutenção, e essa hipótese está prevista como exclusão contratual, não é uma questão que se resolva com argumentação jurídica depois. A negativa tem fundamento no que foi assinado.
É por isso que a discussão sobre seguro é, na prática, uma discussão de engenharia. O que define se a apólice paga não é a redação da apólice, é o estado documentado do edifício.
3. Depois do sinistro, a seguradora pede perícia
Comunicado o sinistro, a primeira providência da seguradora é apurar a causa. Ela contrata perícia própria, e a pergunta que essa perícia responde é uma só: o que provocou o dano.
Se a resposta for falha de um sistema que deveria ter sido mantido, o caminho está definido. A partir daí a discussão deixa de ser sobre o sinistro e passa a ser sobre o que o condomínio consegue demonstrar a respeito da manutenção daquele sistema.
Vale notar a simetria com o que acontece em processo judicial: nos dois casos, quem decide é a prova técnica, e ela precisa existir antes de ser necessária.
4. O incêndio e as ART que não existiam
Um condomínio sofreu incêndio e acionou o seguro. A seguradora solicitou, na análise:
- Laudo de inspeção da instalação elétrica.
- Registro das manutenções preventivas executadas, com as respectivas ART.
- Comprovação da manutenção do SPDA, o sistema de proteção contra descargas atmosféricas, quando havia hipótese de o evento ter origem em raio.
O condomínio não tinha nenhum dos três. Cobertura negada.
O detalhe que torna o caso instrutivo é que o advogado que descreveu essa situação atua nos dois lados. Quando defende a seguradora, a ausência dessa documentação é o argumento mais forte de que dispõe. É a mesma pergunta feita das duas cadeiras: cadê as ART das manutenções preventivas?
A manutenção do sistema de proteção contra descargas atmosféricas costuma ser tratada como exigência burocrática, feita para renovar o auto de vistoria do corpo de bombeiros.
Não é. Sistema dimensionado ou mantido de forma inadequada não protege, e a descarga encontra outro caminho, que pode ser a instalação elétrica do prédio. A verificação precisa atestar que ele está funcionando, não que existe.
5. As coberturas que voavam, e por que o seguro parou de pagar
Este caso mostra o que acontece quando o condomínio usa o seguro como substituto do diagnóstico.
Um condomínio tinha coberturas metálicas sobre as vagas de estacionamento. Pela forma como o edifício foi construído e pela incidência de vento no local, elas eram arrancadas periodicamente. Na primeira vez, o seguro pagou. Na segunda, pagou. Na terceira, negou.
A perícia que se seguiu chegou a uma conclusão que o condomínio poderia ter obtido antes: recolocar a mesma cobertura, do mesmo jeito, produziria o mesmo resultado indefinidamente. O problema não era o evento, era o projeto.
A saída foi contratar engenharia para definir a solução adequada àquela condição de vento, executar, e registrar a alteração na apólice. Resolvido o problema, o risco deixou de ser recorrente e voltou a ser segurável.
6. O muro que nenhuma seguradora quis
Um condomínio tinha um muro em risco de queda. Do outro lado havia rua de passagem, com ponto de ônibus próximo e circulação de pedestres e veículos.
A seguradora avaliou o risco e recusou incluir aquele muro na cobertura. O condomínio procurou outras seguradoras, e nenhuma aceitou. A primeira pergunta que cada uma fez foi a mesma: por que a anterior não quis?
É o efeito que poucos síndicos anteciparam: risco recusado por uma seguradora tende a ser recusado pelas seguintes. E, no limite, o condomínio fica com um risco alto, sem cobertura, e exposto a terceiros que nem moram ali.
Vale acrescentar o movimento de mercado descrito na mesma conversa: seguradoras têm recusado não apenas riscos específicos, mas a própria renovação de apólice de condomínios em estado precário de conservação.
7. A ordem que quase ninguém segue
A sequência habitual é contratar o seguro e, se houver sinistro, descobrir o que faltava. A ordem que funciona é a inversa.
| Etapa | O que ela responde |
|---|---|
| 1. Inspeção predial | Qual o estado real de cada sistema e quais anomalias existem, classificadas por risco |
| 2. Correção do que é crítico | O que precisa ser resolvido antes, para não virar exclusão de cobertura |
| 3. Contratação da apólice | O que precisa estar coberto neste edifício especificamente, e com quais ressalvas |
| 4. Plano de manutenção | O que fazer, com qual periodicidade, e como registrar que foi feito |
Contratar seguro sem a etapa 1 significa assinar sem saber o que se está segurando. E é exatamente na etapa 4 que a cobertura se sustenta ao longo do tempo, através do plano de manutenção conforme a NBR 5674, alimentado pelo que a inspeção predial da NBR 16.747 apontou.
8. O que manter documentado
A lista é curta e é a mesma que aparece em processo judicial, em discussão com construtora e em análise de sinistro:
- Laudo de inspeção predial vigente, com as anomalias classificadas por grau de risco.
- Laudo de inspeção da instalação elétrica, com ART.
- Registro do SPDA: verificação periódica e ART, não apenas o documento do corpo de bombeiros.
- Plano de manutenção com o histórico do que foi executado, quando e por quem.
- ART de cada serviço técnico contratado, guardadas junto com as notas fiscais.
- Relatórios das obras executadas, com o que foi contratado e o que foi entregue.
Nada disso é produzido para o seguro. É produzido porque a norma exige e porque protege quem administra. O seguro apenas é mais um dos lugares em que a ausência aparece, e costuma ser o mais caro deles.
Diante de uma negativa de cobertura, o condomínio não precisa provar que fez a manutenção. Precisa ter provado antes, no momento em que ela foi feita.
9. Perguntas frequentes
O seguro do condomínio cobre qualquer sinistro?
Não. A apólice cobre desde que a manutenção dos sistemas envolvidos tenha sido executada, e a ausência de manutenção costuma constar como exclusão contratual. Diante de um sinistro, a seguradora apura a causa por perícia própria. Se a origem for falha de um sistema que deveria ter sido mantido, a discussão passa a ser o que o condomínio consegue demonstrar sobre aquela manutenção.
Que documentos a seguradora pede depois de um sinistro?
Depende do sistema envolvido, mas o núcleo é sempre o mesmo: laudo de inspeção do sistema, registro das manutenções preventivas executadas e a ART correspondente a cada uma. Em caso de incêndio, é comum solicitar o laudo da instalação elétrica e a comprovação da manutenção do SPDA. Sem esses documentos, não há como demonstrar que a manutenção foi feita.
O condomínio pode ter a renovação do seguro recusada?
Pode. Seguradoras têm recusado tanto riscos específicos quanto a renovação da apólice de condomínios em estado precário de conservação. E há um efeito em cadeia: risco recusado por uma seguradora tende a ser recusado pelas seguintes, porque a primeira pergunta de cada uma é por que a anterior não aceitou.
O que fazer quando o mesmo sinistro se repete?
Tratar a causa, não o evento. Há caso de condomínio cujas coberturas de estacionamento eram arrancadas pelo vento periodicamente: o seguro pagou duas vezes e negou na terceira, porque a perícia demonstrou que a recorrência decorria da própria solução adotada. A saída foi contratar engenharia para redimensionar, executar e registrar a alteração na apólice.
Devo contratar o seguro antes ou depois da inspeção predial?
Depois. A inspeção informa o estado real de cada sistema e o que precisa ser corrigido antes, de modo que a apólice seja contratada sabendo o que está sendo segurado e com quais ressalvas. Contratar antes significa assinar sem conhecer o objeto, e descobrir o que faltava apenas no momento do sinistro.
A manutenção do SPDA serve só para o corpo de bombeiros?
Não. A verificação existe para atestar que o sistema está funcionando, e não apenas que existe. Sistema dimensionado ou mantido de forma inadequada não conduz a descarga com segurança, e ela pode encontrar outro caminho, incluindo a instalação elétrica do prédio. Além do risco à vida, a ausência do registro com ART é motivo frequente de negativa de cobertura.